Банкротства Физических лиц

Надоели лоты на торгах с долевыми квартирами-недостроями и полуразрушенными коровниками в российской глубинке?

Как на счет недвижимости за рубежом?

Как правило, такие лоты не так уж часто встречаются на аукционах и публичных предложениях. Все же банкроты оставляют такое суперликвидное имущество для себя и выводят различными путями из-под долгового удара. Если уж такой лот попался, давайте разберем, что нужно знать про иностранную недвижимость.
У каждой страны есть свои особенности в приобретении недвижимости. С учётом этих особенностей, а так же факторов комфортного климата, моря, инфраструктуры, количества предложений и доступности цен, на рынке зарубежных квадратных метров для россиян давно определились страны-лидеры: Испания, Болгария, Турция, Черногория, Греция, Кипр, Таиланд. За ними следует еще десяток стран с более или менее доступной недвижимостью вроде Италии, Германии, Чехии, Финляндии, Латвии, Португалии.

На что обращают внимание при покупке недвижимости за рубежом:

Цель покупки. Недвижимость могут покупать, как вложение средств, ожидая повышения её стоимости, как источник дохода – сдавать в аренду в летний сезон, как собственное место жительства. Естественно, дом требует большего ухода, нежели квартира, поэтому в домах, как правило, живут сами, а в остальное время сдают в аренду с помощью управляющих компаний, которые ухаживают за домом и находят постояльцев, оставляя себе процент. Правда, с полученных от сдачи в аренду доходов с вас возьмут налог (где-то аж треть суммы), а в некоторых странах сдача в аренду жилья без лицензии и вовсе запрещена.

Место. Страну и место расположения желаемой недвижимости, конечно же, нужно выбирать исходя из целей и желаний. Кому-то нужно море, кому-то горы, много людей или уединение и т.д.

Налоги и дополнительные сборы. Это очень важный вопрос, в каждой стране свои сборы. Есть страны, где налогов на недвижимость нет вообще. Например, на Мальте нет налогов, кроме разового 5% сбора при покупке жилья. Во многих европейских странах ставка налога серьёзно зависит от стоимости жилья, чем выше цена, тем больше налог. Кроме того, во всех странах вам не обойтись без доп. трат на пошлины, работу риэлторов/юристов/переводчиков.

Доступность оформления недвижимости. В ряде стран есть ограничения на покупку жилья иностранцами, например, в Индии это может сделать только юр.лицо, с индусом во главе.

Вид на жительство. Некоторые страны дают его на год или на неограниченный срок, а некоторые готовы сразу же дать вам свой паспорт. Во многом это зависит от суммы покупки.

Стоимость и условия содержания недвижимости в ваше отсутствие. Если вы не собираетесь жить в новой квартире у моря круглый год, этот вопрос для вас актуален. Очевидно, что даже если вы не живете в квартире 11 месяцев, то за часть коммунальных услуг, ежегодные налоги вам придется платить. Кроме того, нужно страховать квартиру – кто знает, что случится с ней в ваше отсутствие.

Если вы купили недвижимость за рубежом, нужно ли ее декларировать в России?

Декларирование недвижимости, которая приобретена за рубежом, требуется только от работников госструктур, муниципальных служащих, руководителей государственных фондов и корпораций и их супруга(и) и несовершеннолетних детей (полный перечень). Эта мера применяется для противодействия коррупции. Остальные граждане России декларировать недвижимость не должны.
С другой стороны, если гражданин РФ открывает счёт в зарубежном банке и совершает через него денежные переводы, он должен отчитаться об этом перед налоговыми органами в России. Этого не требуется делать, если гражданин пребывает за пределами РФ более 183 дней в календарном году – в этом случае он не считается налоговым резидентом.
Кроме того, в некоторых случаях придётся уплатить налог с доходов на зарубежную недвижимость (НДФЛ) – это зависит от размера подоходного налога за рубежом и наличия соглашений между Россией и другими странами об освобождении от двойного налогообложения. Про декларирование, уплату налогов и совершение валютных операций можно узнать в Налоговом кодексе, а также в законах «О противодействии коррупции» и «О валютном регулировании и валютном контроле». Разобраться в законах самостоятельно не так-то просто, к тому же условия могут меняться в каждом индивидуальном случае в зависимости от страны покупки, срока владения зарубежной недвижимостью и других факторов. По этой причине, если вы уже серьёзно готовы к покупке, советуем получить консультацию у профессионального юриста или опытного агента.

Рассмотрим пример на торгах:

С аукциона перешли на публичное предложение права требования по договору купли-продажи участка земли в 4,7 соток и дома на нем площадью 164 кв. м., расположенных в 10 км. от известного и популярного туристического центра Черногории города Будва.

Скажем немного об этой стране: Черногория отличается простой, (в отличие, например, от соседней Хорватии) процедурой покупки жилья и высоким качеством недвижимости. При этом цены ниже, чем в Хорватии и Италии. Собственники жилья в Черногории получают паспорт страны при любой покупке. Черногория очень компактная страна – есть такие красивые города-бухты, как Будва, Бар, Котор. Недвижимость в Черногории стартует от 1600 евро за квадратный метр. Квартира 1+1, порядка 50-60 квадратов может стоить от 75 тысяч евро. Да, это будут не такие шикарные комплексы, как в Таиланде или Турции, но эта квартира будет находиться в 800 метрах от побережья и ночной жизни в Будве. Приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности. Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.

А теперь снова вернёмся к дому

	Вилла с бассейном Адрес: Черногория, Город Будва, п. Тудоровичи, улица Св.Неделе 6.6, Жилой дом и бассейн, площадью примерно 22,63 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 477 кв.м. Дом в стадии строительства, не завершены отделочные работы, не подключены инженерные и сантехнические устройства.
Материал стен - Пеноблоки Материал перекры тий - ж/б Материал окон - ПВХ Срок службы 0 лет/НСС 100 лет = 0% 2 (наземных) этажей Все коммуникации подведены, разведены, но не подключены Межкомнатные двери - щитовые Высота потолков - 3 м В стадии отделочных работ Состояние - Не эксплуатируется
		В черновой отделке вышла на торги по цене 13,5 млн. руб. Сейчас цена упала до 8,1 млн. руб. В отчете об оценке, дом оценили в 83 тыс. евро. Причина занижения цены в отчете в том, что дом находится не у самого моря, а в километре от него на возвышенности в небольшом поселке, откуда и открывается вид на Адриатику.