Стоит ли покупать квартиры у застройщиков-банкротов?

Периодически, на электронных торговых площадках можно увидеть лоты с десятком квартир в жилом доме. Как правило, реализуются  права требования по договору участия в долевом строительстве либо по договору инвестирования в строительство жилого дома.

НЕМНОГО ТЕОРИИ

Согласно статье 4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязуется за определенный срок создать многоквартирный дом и, после ввода его в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства (дольщику) квартиру в нем за определенную плату. Основным документом, подтверждающим взаимодействие двух сторон, но не подтверждающим право собственности на недвижимость, является договор долевого строительства. Вот как раз право требования по договору долевого строительства и можно нередко встретить на торгах.

***

Еще раз повторим, что реализуются  не права собственности на квартиры, потому что по факту квартир, как таковых, может быть на свете еще и нет. В лучшем случае долевой дом  не достроен, а в худшем он есть только в проекте на бумаге

  ***

Кроме договора долевого участия, на торги могут выставить:

- договор инвестирования строительства согласно 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» .
- свидетельство о регистрации права на объект незавершенного строительства.

Купив на торгах право требования по договору долевого участия или договору инвестирования, вы имеете право встать в реестр прав требования на передачу жилых помещений. Далее, при желании вы можете продать (переуступить) свой договор долевого участия, либо дождаться завершения строительства.  А можете и не дождаться. Последние два года мы видим усилия со стороны правительства по закрытию проблемных строек. Некоторые регионы отчитались о полном решении проблемы.  Как правило, власти самостоятельно решают вопрос за счет привлечения инвесторов или финансирования из бюджета. С обманутых дольщиков дополнительных оплат никто не просит.

СЛОЖНЫЕ СИТУАЦИИ

Все сложнее, если вы покупаете свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства. В таком случае, вы не обманутый дольщик или инвестор, - вы собственник помещения.  И как у каждого собственника у вас есть права и обязанности. Закон 214-ФЗ  не защищает права собственников, а значит рассчитывать придется только на свои силы. Если вы покупаете право собственности на незавершенку в многоквартирном жилом доме – будьте готовы за свой счет  завершать строительство. А если объект признают аварийным (за 10 лет пошли трещины по несущим конструкциям) вас могут обязать за свой счет снести здание и рекультивировать 

земельный участок.

Конечно, основной причиной покупки  подобной «недвижимости»  являетсяцена. Цены на права требования  по договорам долевого участия и инвестирования на торгах могут быть ниже рынка в несколько раз.

Покупая  такие права требования с торгов, имейте в виду, что покупать придется только за свой счет. Ипотеку или целевой кредит на данные лоты вы не получите. Так что, если у вас нет свободных денег, которыми вы готовы рискнуть, приходить в торги долевой недвижимостью не стоит. Никто точно не знает, через сколько будет достроен долевой дом с вашей квартирой – через год, два, три… А может вообще никогда.  

214-ФЗ  предполагает выплату страховки в случае проблем у застройщика. Речь идет о  денежной компенсации стоимости квартиры, общей площадью не более 100 кв.м.  Но, к сожалению, это случается не всегда.  Яркий пример - «ЖК Легенда» в подмосковном Троицке. Там осталось около 1000 обманутых дольщиков, застройщик страховал ответственность. Когда наступил страховой случай (банкротство застройщика), страховое возмещение под разными предлогами не было выплачено.

КАКОВЫ ЖЕ ПЕРСПЕКТИВЫ У ЖИЛЫХ НЕДОСТРОЕВ?

Банкротство компаний-застройщиков было особенно массовым явлением несколько лет назад. Темами про обманутых дольщиков пестрили СМИ, ситуация с этим вопросом была действительно довольно печальная. Напряжение в этом вопросе увеличилось на столько, что к его решению подключился президент Владимир Путин. Так, например, о необходимости переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе или даже если приведет к определенному повышению цен за кв.м. глава страны заявил на пресс-конференции в конце декабря 2018 года.

«Нужно переходить к банковскому финансированию, кредитованию строительной отрасли нормальным цивилизованным способом, иначе это не закончится никогда», — сказал президент.

Внимание президента к этому вопросу говорит, что постепенно должен появиться порядок в этой отрасли, ну и завершиться большинство долевых  долгостроев. На данный момент в регионах ситуация с завершением проблемного долевого строительства разная. Регионы не только обладают разными ресурсами, но и по-разному подходят к решению проблем дольщиков. Кто-то, как в Самаре и Саратове, ставит их в приоритет политической деятельности, кто-то, как в Санкт-Петербурге и Краснодаре, напротив, предпочитает задвинуть проблемы в долгий ящик. Регионы сталкиваются с дилеммой плохого выбора. Невмешательство может привести к протестам, негативным публикациям в СМИ и уменьшению доверия к властям, однако вмешательство с помощью бюджетных средств будет означать, что все налогоплательщики вынуждены заплатить за малую часть рискованных инвесторов. Самым приемлемым способом достройки долевых домов является участие в этом крупных инвесторов-застройщиков.  В Москве и области больше всего долевых долгостроев по стране. Мэрией города принято решение, что долевые долгострои в значительной степени будут достроены. В этом должен помочь не бюджет, а как раз частные застройщики-инвесторы. На сайте мэрии Москвы опубликован список долевых домов, строительство которых перспективно и будет завершено.

К чему мы сообщаем вам эту общественно-политическую  информацию? К тому, что перед участием в торгах за долевую недвижимость или незавершенное строительство вам нужно будет изучить все об обманутых дольщиках и недостроях в регионе. Абсолютно все, иначе можно потерять большие деньги. Внимание к этой информации даст вам возможность проанализировать перспективы завершения строительства выставленного на торгах объекта и принять решение о его покупке.